Câmara aprova lei que reorganiza regras para uso e ocupação do solo

A Câmara Municipal de Piracicaba aprovou, em reuniões extraordinárias realizadas na noite desta quinta-feira (27), logo após a 69ª Reunião Ordinária, o Projeto de Lei Complementar 20/2025, de autoria do Executivo Municipal. A proposta regulamenta o uso e a ocupação do solo, o parcelamento, a unificação, os condomínios e as edificações urbanas, conforme diretrizes estabelecidas pelo Plano Diretor de Desenvolvimento de Piracicaba. O texto recebeu a Mensagem Modificativa nº 1, encaminhada pelo prefeito Hélio Zanatta. 

Segundo o Executivo, o PLC 20/2025 tem como objetivo modernizar e reorganizar a legislação urbanística vigente, revogando normas anteriores (Leis Complementares 421/2020, 432/2022, 449/2023, 453/2024, 464/2025 e dispositivos da LC 439/2022) e adequando os instrumentos legais “às necessidades atuais da cidade”. Na Justificativa do PLC, o prefeito ressalta que o projeto defende otimizar fluxos de aprovação, padronizar critérios técnicos, conferir segurança jurídica e desburocratizar procedimentos relacionados ao desenvolvimento urbano. 

A proposta foi debatida em audiência pública promovida pelo Executivo e recebeu parecer favorável do Conselho da Cidade, conforme prevê a legislação. Entre os pontos estruturantes do texto estão a reformulação da tabela de exigências do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), a ampliação da metragem máxima para loteamentos, a inclusão da modalidade “Vila” como forma de parcelamento, a adequação de parâmetros para guaritas, o incentivo ao uso de materiais reciclados na pavimentação e a revisão de critérios para sistemas de captação de água de reuso. Também está prevista a instituição da contribuição social destinada ao Fundo Municipal de Habitação de Interesse Social (FUMHIS) ou convertida em obras de urbanização em áreas de interesse social. 

A Mensagem Modificativa nº 1 promove uma série de ajustes na redação do PLC 20/2025, altera anexos e insere novos parâmetros técnicos. Entre as modificações aprovadas, destacam-se no artigo 44, o inciso III passa a dispensar a obrigatoriedade de áreas para implantação de equipamentos comunitários e sistemas de lazer nos condomínios industriais.

Já no artigo 49, os parágrafos 4º, 5º e 6º são ajustados para definir critérios de cálculo, registro e efetivação da contribuição social. O texto estabelece que o valor preliminar será calculado na fase de viabilidade e o valor final será fixado no alvará; determina que o alvará deve trazer a forma de pagamento da contribuição; e condiciona a expedição do Visto de Conclusão à quitação da contribuição ao FUMHIS ou à execução das obras de melhoria previstas.

No artigo 54, os parágrafos 1º e 2º são redefinidos. O empreendedor fica obrigado a prestar garantia financeira correspondente à execução completa das infraestruturas — inclusive as exigidas pelo Semae — e a licença de obras só será liberada após essa prestação. As modalidades incluem carta de fiança bancária, seguro-garantia, caucionamento de ao menos 50% dos lotes do próprio empreendimento (até atingir o valor total das garantias) ou caucionamento de imóveis localizados no perímetro urbano. 

No artigo 147, o texto passa a contar com o § 6º, que limita a 9 metros a altura total dos fechamentos verticais nas divisas de lotes com imóveis vizinhos ou com o logradouro público. Além disso, a Mensagem exclui a alínea referente ao gabarito de altura em terrenos com aclive ou declive e substitui anexos relacionados às folhas de alturas máximas das edificações e às especificações de calçadas, atualizando os materiais técnicos que acompanham a lei.

Segundo o prefeito, as alterações buscam aprimorar a técnica legislativa, adequar parâmetros urbanísticos e garantir maior clareza ao texto, além de permitir o recolhimento da contribuição social até a expedição do Visto de Conclusão e autorizar o caucionamento de lotes no próprio empreendimento — mantendo a possibilidade de utilização de imóveis externos como garantia. A justificativa ressalta que a atualização dos anexos e ajustes de redação visam atender às demandas da população e melhorar a aplicabilidade da legislação urbanística.

Foram apresentadas pela vereadora Silvia Morales (PV), do mandato coletivo A Cidade é Sua, cinco emendas ao projeto. Todas elas receberam parecer contrário da Comissão de Legislação, Justiça e Redação (CLJR), que foram acatados pelo plenário, prejudicando sua apreciação.

Pareceres apartados  -  Embora o projeto tenha recebido parecer favorável da CLJR, além da adesão conjunta das comissões de Meio Ambiente e Desenvolvimento Sustentável, Obras, Serviços e Atividades Privadas e de Finanças e Orçamento, a vereadora Silvia Morales (PV), do mandato coletivo A Cidade é Sua, que preside a Comissão de Meio Ambiente adotou posicionamento divergente quanto ao mérito, fundamentado em questões técnicas, ambientais e legais.

No parecer, a vereadora destaca que o PLC 20/2025 não foi precedido do processo participativo amplo previsto no Estatuto da Cidade (Lei Federal nº 10.257/2001), que exige debates públicos, audiências descentralizadas, consulta a segmentos da sociedade, produção de estudos técnicos e diagnóstico territorial para revisões ou alterações de instrumentos urbanísticos estruturantes.

Segundo o documento, não houve oficinas regionais, reuniões comunitárias ou consultas específicas, o que inviabiliza a aferição dos impactos sociais, ambientais e estruturais das mudanças propostas. A ausência dessas etapas torna, na avaliação da vereadora, o projeto tecnicamente frágil e juridicamente vulnerável.

O parecer destaca que o PLC 20/2025 altera parâmetros de zoneamento e uso do solo com efeitos diretos sobre áreas ambientalmente frágeis, corredores ecológicos, microbacias, áreas de preservação permanente (APPs), sistemas de drenagem urbana e índices de permeabilidade.

A parlamentar destaca que não recebeu estudos técnicos essenciais, como mapa de capacidade de suporte, simulações de adensamento, análises de tráfego, avaliação de impacto sobre a infraestrutura instalada e estimativas de demanda por equipamentos públicos. Na ausência desses dados, diz o texto, não é possível mensurar os efeitos territoriais das alterações nem assegurar que elas sejam compatíveis com as diretrizes do Plano Diretor.

O parecer alerta para o risco de adensamento urbano desordenado, uma vez que a proposta amplia possibilidades de novos usos em regiões onde infraestrutura de saneamento, drenagem, mobilidade e serviços públicos já opera no limite. Sem estudos de capacidade, enfatiza a vereadora, não há como garantir que as áreas suportarão o crescimento populacional e construtivo decorrente das mudanças.

A análise aponta que alterações pontuais em instrumentos urbanísticos estruturantes devem ser acompanhadas de motivação técnica, estudos de demanda, justificativas ambientais e comparações com alternativas de localização — elementos ausentes no PLC 20/2025, segundo o parecer.

Ela  considera que as alterações propostas fragilizam a coerência da estrutura territorial vigente e comprometem o princípio da função socioambiental da cidade, podendo gerar impactos irreversíveis sobre o território ao flexibilizar critérios sem revisão sistêmica do Plano Diretor.

Outro ponto criticado pela vereadora é o fato de que o Plano Diretor de Piracicaba (Lei Complementar 405/2019) vem sendo alterado repetidamente desde 2020 — por meio das Leis Complementares 421/2020, 432/2022, 449/2023, 453/2024 e 464/2025 — antes do prazo de 10 anos previsto para sua revisão completa e participativa. Para a parlamentar, mudanças pontuais constantes prejudicam a estabilidade jurídica e o planejamento territorial de longo prazo.

André Bandeira  (PSDB), membro da Comissão de Finanças e Orçamento, também apresentou parecer contrário à propositura do Executivo. De acodo com o parlamentar, a propositura apresenta flagrante desprezo à clareza, objetividade e padronização exigidas para atos normativos, além de entregar ao Executivo "excessivo poder discricionário para decidir sobre parcelamentos do solo, zoneamentos e edificações urbanas, facilitando a reconfiguração territorial sem devida consulta popular ou controle social. Trata-se de um texto desenhado para atender interesses obscuros, suprimindo salvaguardas de interesse coletivo, acentuando os riscos de exclusão social e ambiental".

Discussão - Ao discutir o projeto na Tribuna, Silvia Morales destacou a complexidade da proposta, e destacou que alterações no Plano Diretor, de acordo com o Estatuto da Cidade e outras legislações, devem ser feitas apenas a cada 10 anos: "essa legislação é de 2019, nós estamos em 2025, então ele ainda não tem 10 anos, ele tem 6 anos. O ideal é fazer esse diagnóstico de como está a cidade e de como ela quer crescer, onde estão os problemas, os gargalos e não ficar fazendo puxadinho, picando a cidade dessa maneira".