Os contribuintes com imóveis no Bosques do Lenheiro que abrigam atividades comerciais devem procurar a Emdhap (Empresa Municipal de Desenvolvimento Habitacional de Piracicaba) a fim de adequar o contrato de financiamento do bem à finalidade que ele passou a ter. É o que recomenda a empresa pública diante do questionamento que o Ministério Público está fazendo na Justiça após averiguar que dezenas de imóveis do bairro —que na origem são residenciais em razão da classificação da localidade como Zona Especial de Interesse Social— hoje são usados como estabelecimentos comerciais ou igrejas.

A modificação na finalidade não é ilegal, segundo a Emdhap, mas é necessário que o contrato de compra e venda seja atualizado, justamente para especificar isso no papel, já que a alteração no uso do imóvel implica mudança no valor que os beneficiários devem pagar por ele, nas parcelas mensais do financiamento. Se a adequação do contrato não for feita a tempo, há o risco de a Justiça apontar desvio na finalidade do imóvel e solicitar a reintegração de posse.

Os esclarecimentos foram prestados pelo comando da Emdhap em audiência pública promovida pela Câmara na noite desta terça-feira (24). A convocação do evento partiu do vereador Paulo Campos (Podemos), por meio do requerimento 342/2022. Comerciantes do Bosques do Lenheiro estiveram no plenário para tirar dúvidas sobre a situação, já que alguns deles receberam notificação judicial para buscar a adequação.

"Os comerciantes me chamaram há 30 dias e todos estavam preocupados com essa situação. Quando iniciou o bairro, sabíamos que era de moradias; com a evolução, houve inúmeros comércios e [a notificação] causou preocupação aos comerciantes", relatou Paulo Campos, que repercutiu fala anterior do procurador-geral do município, Guilherme Monaco de Mello, também presente na audiência pública". "Para nós, é importante ouvir do procurador que o prefeito está atento a isso. Há um inquérito correndo, mas aquele que está em dia com o pagamento não vai sofrer prejuízo", afirmou o vereador.

O presidente da Emdhap, Sérgio Maluf Chaim, enfatizou que é do interesse da Prefeitura regularizar os casos de imóveis residenciais que passaram a ter uso comercial, mediante a atualização do contrato de financiamento, mas alertou para a pressão vinda do Ministério Público e a necessidade de a adequação ocorrer antes que a Justiça se manifeste de forma definitiva.

"A Emdhap está aberta para resolver isso para que vocês possam preservar a propriedade de vocês, para não chegar ao ponto de reintegrar e as pessoas perderem seus imóveis. Queremos regularizar, mas estamos sendo pressionados, não sabemos o que o MP vai concluir com esse inquérito. A nossa recomendação é: podendo regularizar e quitar, passamos a escritura no dia seguinte. Como ainda não foi transitado em julgado, ainda temos a chance de resolver, por acordo, todo esse processo", disse, acrescentando que os moradores devem priorizar a garantia da escritura do terreno.

Assessora jurídica da Emdhap, Vivian Vilela explicou que, diante do questionamento do Ministério Público à quantidade de imóveis que passaram a ter finalidade comercial no Bosques do Lenheiro, uma empresa foi contratada para mapear o atual uso dos cerca de 1.300 imóveis do bairro, num trabalho que começou no último sábado (21) e tem 30 dias para ser concluído. Quando finalizado, os dados do levantamento serão encaminhados ao Ministério Público.

"É possível haver comércios e igrejas, desde que haja uma diferenciação na base de cálculo do contrato. Todos os que não fizeram essa adequação precisam adequar a base de cálculo, porque também não é justo pagar [o financiamento] como uma casa normal e auferir lucros [com o comércio nela]", ponderou Vivian, ressaltando que as prestações obedecem ao valor venal dos imóveis. "Não é aleatório; é o valor venal declarado anualmente por decreto, em que há classificação do uso dos imóveis, numa tabela que é pública. Não é algo imposto pela Emdhap; é algo calculado por metro quadrado e, por isso, vai variar de imóvel para imóvel", completou.

Juarez Oliveira, cujo imóvel residencial há 16 anos abriga uma distribuidora de água mineral, mostrou preocupação com a possibilidade de a parcela que ele paga pelo terreno ficar maior se o contrato tiver de ser atualizado para especificar o uso comercial. Ele sugeriu que seja feita a mudança da finalidade, de "residencial" para "mista", sem, no entanto, acarretar elevação dos valores originalmente acordados quando da assinatura do contrato.

Pela proposta de Juarez, somente após a quitação das parcelas desse contrato (no valor total de R$ 17.847 no caso dele, que começou pagando R$ 97 e hoje paga R$ 159 mensais) é que a Prefeitura deve iniciar a cobrança da diferença gerada pela atualização do contrato. "Não estamos nos negando a pagar, mas que se faça uma coisa justa. Não temos condições de assinar uma coisa que não vamos conseguir cumprir. Que se transformem os comércios em mistos, sem mexer no contrato e sem alterar as prestações. Terminando esse primeiro contrato, depois iniciamos uma outra negociação", propôs.

Vereadores que participaram da audiência pública expuseram suas preocupações. Cassio Luiz Barbosa, o Cassio Fala Pira (PL), endossou a sugestão de Juarez e pediu que a Prefeitura leve em consideração a realidade do bairro, formado por pequenos negócios, a exemplo de um mercado retratado em vídeo que o parlamentar exibiu no telão do plenário. "São pessoas que compram na caderneta e é assim que ela [a proprietária] consegue sobreviver no comércio. Se ela fecha, prejudica outras pessoas que dependem dela para comer", comentou.

Rai de Almeida (PT) observou que o uso de imóveis residenciais para atividades comerciais é uma situação comum a várias comunidades, "que vão se organizando para ter um comércio para o morador não precisar ir a outro local". "Eles suprem a demanda da própria comunidade e também são uma forma de essas pessoas auferirem ganhos. O Poder Judiciário não pode penalizar essa comunidade sem dar uma alternativa para que ela possa regularizar. Concordo que um comércio precisa ser regularizado, pois uma coisa é eu morar num imóvel e outra é ter uma atividade comercial, mas vamos precisar discutir com a Emdhap e o Poder Judiciário uma saída", analisou a vereadora, sugerindo a criação de uma comissão que faça o acompanhamento do caso.

Thiago Ribeiro (PSC) disse que, na hipótese de a Câmara receber projeto de lei que permita o uso misto dos imóveis do bairro, os vereadores manifestarão apoio. "A economia no Bosques do Lenheiro gira ali dentro mesmo. Se for viável trabalhar com a possibilidade de ser [de uso] misto e não prejudicar as pessoas, tenham a certeza de que o projeto será aprovado por nós. Que, juntos, os poderes Executivo, Legislativo e Judiciário e os moradores, busquemos uma solução plausível para sanar esse problema."

Gustavo Pompeo (Avante) elogiou a discussão do caso em audiência pública, ao lembrar que a natureza do evento é dar conhecimento a uma questão e buscar esclarecimentos. O vereador, que mora no Mário Dedini e acompanhou a formação do Bosques do Lenheiro ao longo das últimas duas décadas, propôs que, na adequação dos contratos, as parcelas sejam escalonadas para que o aumento se dê aos poucos. "Na hora da negociação tem que se ouvir os comerciantes para que não seja um valor exorbitante. Tem que ser na intenção não de prejudicar, mas de ajudar", declarou.

O presidente da Emdhap observou que há a possibilidade de lançar um programa de refinanciamento de dívidas, nos moldes do já adotado pela Prefeitura, voltado a pessoas que estejam em atraso com o financiamento. "A Emdhap pode pensar nisso, em um projeto que precisa ser aprovado pela Câmara. Provavelmente, no segundo semestre, vamos ter o nosso Refis, para refinanciar, aumentar o número de parcelas ou abater juros e multa para quem pagar em menos parcelas", afirmou, salientando que a regularização é "o melhor caminho, pois acaba minando qualquer possibilidade de ser questionado no futuro pela Justiça".

Pedro Kawai (PSDB) sugeriu que, no caso de ser enviada à Câmara proposta de programa de refinanciamento de dívidas com a Emdhap, seja ampliado o número máximo de parcelas, que hoje, no Refis da Prefeitura, é limitado em 96. "Encontramos situações em que, mesmo com o Refis, se torna inviável o pagamento da dívida pelo teto das 96 parcelas. Esse teto, em alguns casos, ficou apertado. É preciso aumentar o prazo [para pagamento] e diminuir o valor da parcela", propôs.